Христинівська Районна Державна Адміністрація
Христинівський район, Черкаська область

Про забудову територій та містобудівну документацію

Забудова територій здійснюється шляхом розміщення об’єктів будівництва. Забудовники в своїй діяльності зобов’язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об’єктів.

Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2) розроблення проектної документації та проведення її експертизи у залежності від категорії складності об’єкту;

3) затвердження проектної документації;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;

6) реєстрація права власності на об’єкт містобудування.

Що таке містобудівна документація.

Згідно з Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (з змінами станом на 25.04.2019) це:

- генеральний план населеного пункту - містобудівна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту.

Генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.

На підставі затвердженого генерального плану населеного пункту розробляється план земельно-господарського устрою, який після його затвердження стає невід’ємною частиною генерального плану.

У складі генерального плану населеного пункту може розроблятися план зонування території цього населеного пункту. План зонування території може розроблятися і як окрема містобудівна документація після затвердження генерального плану.

Генеральний план населеного пункту розробляється та затверджується в інтересах відповідної територіальної громади з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів. Рішення про розроблення генерального плану приймає відповідна сільська, селищна, міська рада.

- план зонування території  розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

План зонування території розробляється з метою створення сприятливих умов для життєдіяльності людини, забезпечення захисту територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, запобігання надмірній концентрації населення і об’єктів виробництва, зниження рівня забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій з особливим статусом, у тому числі ландшафтів, об’єктів історико-культурної спадщини, а також земель сільськогосподарського призначення і лісів та підлягає стратегічній екологічній оцінці.

План зонування території встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації.

- детальний план території - містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території, у межах населеного пункту уточнює положення генерального плану населеного пункту.

Детальний план розробляється з метою визначення планувальної організації і функціонального призначення, просторової композиції і параметрів забудови та ландшафтної організації кварталу, мікрорайону, іншої частини території населеного пункту, призначених для комплексної забудови чи реконструкції, та підлягає стратегічній екологічній оцінці.

Відповідно до статі 21 «Громадське обговорення щодо врахування громадських інтересів» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» громадському обговоренню підлягають розроблені в установленому порядку проекти містобудівної документації на місцевому рівні: генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій, детальні плани територій.

Замовники містобудівної документації зобов’язані забезпечити:

1) оприлюднення прийнятих рішень щодо розроблення містобудівної документації на місцевому рівні з прогнозованими правовими, економічними наслідками та наслідками для довкілля, у тому числі для здоров’я населення;

2) оприлюднення проектів містобудівної документації на місцевому рівні, пояснювальної записки, розділу "Охорона навколишнього природного середовища" або звіту про стратегічну екологічну оцінку на своїх офіційних веб-сайтах, а також вільний доступ до такої інформації громадськості;

3) реєстрацію, розгляд та врахування пропозицій громадськості до проектів містобудівної документації на місцевому рівні;

4) проведення громадських слухань щодо проектів містобудівної документації на місцевому рівні;

5) узгодження спірних питань між громадськістю і замовниками містобудівної документації на місцевому рівні через погоджувальну комісію;

6) оприлюднення результатів розгляду пропозицій громадськості до проектів містобудівної документації на місцевому рівні.

Оприлюднення прийнятих рішень щодо розроблення містобудівної документації на місцевому рівні, проектів містобудівної документації на місцевому рівні є підставою для подання пропозицій громадськості замовнику містобудівної документації.

 Для розгляду спірних питань, що виникають у процесі громадського обговорення, може утворюватися погоджувальна комісія.Рішення погоджувальної комісії оформлюється протоколом.

У разі неможливості врегулювати спірні питання між сторонами погоджувальною комісією, остаточне рішення приймає замовник містобудівної документації. Урегульовані погоджувальною комісією спірні питання між сторонами або прийняті замовником містобудівної документації рішення є підставою для внесення змін до проекту відповідної документації.

Оприлюднення результатів розгляду пропозицій громадськості до проектів містобудівної документації на місцевому рівні здійснюється у двотижневий строк з дня їх прийняття шляхом опублікування в засобах масової інформації, що поширюються на відповідній території, а також розміщення таких рішень на офіційних веб-сайтах замовників містобудівної документації.

Порядок проведення громадських слухань проектів містобудівної документації на місцевому рівні визначає Кабінет Міністрів України.

Звертаємо увагу на особливості регулювання земельних відносин при здійсненні містобудівної діяльності, а саме:

- зміна функціонального призначення територій не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками, які були передані (надані) у власність чи користування до встановлення нового функціонального призначення територій.

- забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

- у разі відсутності затвердженого плану зонування або детального плану території, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється, крім випадків:

1) розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи;

2) приватизації громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону;

3) надання земельної ділянки, розташованої на території зони відчуження чи зони безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

4) надання земельної ділянки для розміщення лінійних об’єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, ліній електропередачі, зв’язку);

5) буріння, влаштування та підключення нафтових і газових свердловин за межами населених пунктів;

6) будівництва, експлуатації військових та інших оборонних об’єктів.

- передача земельних ділянок із земель державної або комунальної власності, у вище визначених випадках, за відсутності плану зонування або детального плану території не допускається, якщо земельна ділянка:

- розташована в межах зелених зон населених пунктів, внутрішньоквартальних територій (територій міжрайонного озеленення, елементів благоустрою, спортивних майданчиків, майданчиків відпочинку та соціального обслуговування населення);

- віднесена до категорії земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного призначення, рекреаційного призначення (крім земель для дачного будівництва), лісогосподарського призначення.

- зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території забороняється.

Зважаючи на те, що генеральні плани всіх населених пунктів Христинівського району були розроблені в 70-80 роках ХХ століття (за виключенням м. Христинівка – відкоригований в 2001 році), а Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» вступив в силу з 01.01.2013 року, плани зонування територій в жодному з них не розроблялись. Міська, селищна і сільські ради до цього часу не виділяли кошти на оновлення генеральних планів та розроблення планів зонування територій підпорядкованих населених пунктів. Тому при розміщенні об’єктів будівництва необхідно розробляти проекти детальних планів кварталів населених пунктів, що значно затягує час проектування та прийняття необхідних рішень забудовниками.

Так як детальні плани територій підлягають обов’язковому громадському обговоренню, для врахування громадських інтересів при розміщенні об’єктів будівництва, рекомендуємо громадськості періодично знайомитись з інформацією, розміщеною на сайтах місцевих рад та газетах «Трибуна хлібороба» і «Сорока» щодо їх розроблення та обговорення.

Звертаємо увагу потенційних індивідуальних забудовників, що при придбанні земельних ділянок у власність, з метою будівництва житлового будинку та господарчих будівель і споруд, призначення земельної ділянки повинно бути відповідним. Земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства, для будівництва та обслуговування індивідуального гаража, для садівництва, для будівництва та обслуговування об’єктів торгівлі та інші для цих цілей неприйнятні без зміни їх функціонального призначення.


Начальник відділу містобудування, архітектури,
житлово-комунального господарства та
цивільного захисту райдержадміністрації 
І.В.Рябоконь